Die Vermietung von Wohnraum birgt nicht nur wirtschaftliche Chancen, sondern auch rechtliche Herausforderungen. Ein Problem, mit dem sich viele Vermieter konfrontiert sehen, ist die unerlaubte Untervermietung durch Mieter. Doch welche rechtlichen Möglichkeiten haben Vermieter, um gegen diesen Missbrauch des Mietvertrags vorzugehen?
Wann liegt eine illegale Untervermietung vor?
Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters untervermieten. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann, beispielsweise durch einen beruflich bedingten vorübergehenden Umzug. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, der Untervermietung zuzustimmen, es sei denn, es bestehen berechtigte Ablehnungsgründe. Erfolgt jedoch eine Untervermietung ohne Erlaubnis, liegt ein klarer Vertragsverstoß vor.
Erste Schritte: Mietvertrag und Beweise prüfen
Bevor Vermieter rechtliche Schritte einleiten, sollten sie prüfen, ob der Mietvertrag eine ausdrückliche Klausel zur Untervermietung enthält. In der Regel ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, und ein Verstoß kann Konsequenzen haben. Zudem ist es wichtig, Beweise zu sammeln. Indizien für eine illegale Untervermietung können unter anderem gehäufter Besucherwechsel, Aussagen von Nachbarn oder Online-Angebote sein, in denen die Wohnung zur kurzfristigen Vermietung (z. B. auf Plattformen wie Airbnb) angeboten wird.
Abmahnung als erster rechtlicher Schritt
Sollte sich der Verdacht erhärten, ist eine Abmahnung des Mieters ratsam. In diesem Schreiben wird der Mieter aufgefordert, die unrechtmäßige Untervermietung umgehend zu beenden. Die Abmahnung sollte eine Frist setzen und darauf hinweisen, dass bei fortgesetztem Vertragsverstoß weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Kündigung des Mietverhältnisses
Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Nach § 543 BGB stellt eine unbefugte Untervermietung eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiterhin gegen den Mietvertrag verstößt. In weniger schweren Fällen ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen möglich.
Schadensersatzansprüche gegen den Mieter
Neben der Kündigung können Vermieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen. Hat der Mieter durch die illegale Untervermietung unrechtmäßig Gewinne erzielt, kann der Vermieter diese Einnahmen einfordern. Dies geschieht unter Berufung auf das Bereicherungsrecht, wonach der Mieter unrechtmäßig erlangte Vorteile nicht behalten darf.
Unterstützung durch einen Anwalt und gerichtliche Schritte
Sollte der Mieter sich weigern, auszuziehen oder den Mietvertrag weiterhin verletzen, kann ein gerichtliches Verfahren notwendig sein. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann den Vermieter bei der Durchsetzung seiner Ansprüche unterstützen. Ein gerichtliches Urteil kann den Mieter zur Räumung verpflichten und gegebenenfalls zur Zahlung von Schadensersatz verurteilen.
Präventive Maßnahmen für Vermieter
Um sich vor unerlaubter Untervermietung zu schützen, sollten Vermieter bereits beim Mietvertragsabschluss klare Regelungen treffen. Empfehlenswert ist eine explizite Klausel, die eine Untervermietung ohne Zustimmung verbietet. Regelmäßige Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung sowie aufmerksame Nachbarschaftskontakte können ebenfalls helfen, Verstöße frühzeitig zu erkennen.
Sicher handeln und rechtlich korrekt vorgehen
Die illegale Untervermietung kann für Vermieter ein ernsthaftes Problem darstellen, das nicht nur finanzielle Verluste, sondern auch rechtliche Risiken birgt. Wer als Vermieter systematisch vorgeht, Beweise sammelt und rechtlich einwandfreie Schritte einleitet, kann sich effektiv gegen schwarze Schafe unter den Mietern wehren. Dabei ist es wichtig, sachlich und rechtskonform zu handeln, um langfristig die eigenen Interessen zu wahren.
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